Апартаменты: 10 лет практики девелопмента и управления
Количество апартаментов, находящихся на стадии строительства, постоянно увеличивается. Среди последних трендов – реконцепция бизнес-центров и торговых центров в многофункциональные и апарт-комплексы, а также реновация старого фонда. Итоги и перспективы сегмента обсудили эксперты на деловом завтраке BestBreakfast.
По данным аналитиков ГК «БестЪ» динамика загрузки апартаментов увеличивается с 2020 года, и к концу I полугодия 2023-го уровень загрузки составил в среднем 60%. Лидером по количеству объектов в управлении в Санкт-Петербурге выступает компания «МТЛ-Апарт» (суммарно 8 сервисных апартаментов в управлении), на втором месте – IZZZI (6 объектов в управлении), третье место разделили Becar, PSK Invest и YE’S. Инвесторы и конечные пользователи апартаментов обращают внимание на предлагаемый сервис и обеспечение многофункциональности комплекса, отдавая предпочтение человекоцентричности.
К основным трендам в сегменте апарт-отелей также можно отнести: увеличение доли реновации (когда старый фонд приспосабливается под апартаменты), рост количества реконцепций объектов с назначением БЦ и ТЦ в апартаменты, тренд на биофилию (эргономичное озеленение).
«На протяжении последних пяти лет показатель ADR для апартаментов Санкт-Петербурга держался на высоком стабильном уровне, в том числе за счет внутреннего туризма, который получил развитие в пандемию и продолжает набирать обороты. При этом сам формат апарт-отелей продолжает совершенствоваться, становясь все более многофункциональным для арендаторов и гостей апарт-отелей и инструментом повышения доходности для собственников зданий, требующих реконцепции или реновации», – считает Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт».
Практически все эксперты отмечают активное развитие формата. На рынке гостиничных операторов появилось достаточное количество крупных и известных игроков, на данный момент под профессиональным управлением в Санкт-Петербурге находится 22 действующих сервисных апарт-отеля и 22 строящихся. Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость»: «Рынок апартаментов готовится к росту в городах, поскольку этот сегмент имеет большую перспективу. Но я думаю, что одна из ключевых тенденций – это развитие загородного рынка апартаментов, поскольку спрос на такой формат есть, а предложение практически отсутствует. Новое поколение не хочет быть обременено недвижимостью и предпочитает мобильность, при этом уделяя внимание здоровому образу жизни и ценя преимущества жизни вне мегаполиса. Загородные сервисные апартаменты могут удовлетворить формирующийся спрос и при этом показать приемлемую для инвесторов доходность».
Тем не менее у формата есть и свои особенности, на которые инвесторам стоит обратить внимание. Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»: «НДС – самое основное изменение, влияющее на сегмент апартаментов в среднесрочной перспективе. Но тут нужно помнить, что НДС применяется не на полную сумму инвестиций, а только на часть, касающуюся услуг застройщика. То есть застройщику необходимо грамотно подойти к экономической части проекта и правильно структурировать бизнес. Применительно к Петербургу мы ждем изменений в ПЗЗ, потому что Генплан уже близок к утверждению, а Правила землепользования и застройки для нас еще некая «черная дыра». И какие будут социальные обременения, влияющие в том числе и на апарт-отели, еще неизвестно. Пока на развитие этого сегмента больше влияет экономика: процентная ставка, возможность открытия кредитной линии и т. п. С точки зрения законодательных ограничений, власти пока еще не определились, как регулировать сегмент апарт-отелей. Связано это с множественностью форматов: псевдожилье и сервисные апарт-отели – совершенно разные форматы, которые могут разделить профессионалы, но законодательно это сделать очень сложно. Рынок живет с этой проблемой уже много лет».
Игорь Пигин, технический директор «Эделинк»: «В условиях увеличения нагрузки на застройщика и увеличения операционных издержек все чаще встает вопрос о снижении затрат. Но мы всегда своим партнерам задаем вопрос: вы хотите меньше тратить или больше зарабатывать? Я сторонник второго, выбирать решения, разработанные специально для сегмента сервисных апартаментов, которые помогают профессионалам рынка зарабатывать, а также получать максимально достоверные данные. К автоматизации продукта надо подходить не менее ответственно, чем к строительству».
Вели мероприятие Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт», и Лариса Аниканова, генеральный директор бюро AIKIdesign.
Организаторы: ГК «БестЪ», «МТЛ-АПАРТ». При поддержке АБ «Качкин и Партнеры», «ПСКБ Банк», «Авантел», «Эделинк», «БКС. Ультима», AM.PM, «Фрегат», Premium Life Group, Carinus, «Репутация». При поддержке ИИЦ «Недвижимость и строительство Петербурга».
